房价监管

 由于中国房地产市场的持续火热，买房难、住房难已经成为关系到国计民生的重大关切。国家前前后后也出台了很多房地产调控政策，然而时至今日房产市场虽然有过些许震荡，但是因为有各方错综复杂的关系貌似效果不是很好，所以在遭遇到巨大的“舆论反弹”之后，财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的落实方案，“戏称”史上最严的房地产调控政策即将“粉墨登场”。效果如何，我将拭目以待了。我们先来看看当年哈佛大学几位经济学教授关于美国金融危机的一些讨论。
       对于金融创新、金融危机和7000 亿美元救市计划，哈佛大学的六位知名教授提出了各自的解读和主张 
       9月25日，哈佛大学专门就金融机和财政部的救市方案组织了一场研讨会，由校长福斯特（Drew G. Faust）组织，六位专家出席，地点在桑德斯剧场（Sanders Theatre）。 会议从下午4点到5点半，只有短短的一个半小时，但信息量颇为丰富。 
       危机“三步曲”
       Jay Light教授首先发言，他是哈佛商学院院长、商业管理教授。Jay Light描述了这次危机发生的“三步曲”和危机解决的“三步曲”。“这次机是房地产泡沫的破灭与未经考验的金融体制之间的冲撞。”他总结说。
       大约在一年半以前，房地产市场和资本市场流动性开始放缓，就像一列列火车放慢了速度。今年3月，贝尔斯登（Bear Sterns）首先撞车，整个市场的流动性更加缓慢。最近几周是高潮，几列火车接二连三的撞车，短期资本市场基本没有了流动性，迫使财政部出台总体方案。 
       “有人说，这个方案是‘救市方案’或者是‘白给钱的方案’。我不这么看。我认为这是增加流动性，帮助市场‘发现价格’的方案。虽然拍卖坏账的过程会很复杂，会消耗时间，但这是必要的。”Jay Light说。 
       他认为，这次危机的根本原因在于在各个层次的过度借贷和金融证券化（securitization）造成的不透明。首先是过度的家庭借贷导致了房产价格从平均家庭收入的2.8倍-3倍增长到4.1倍，这个高价位是不可持续的。 （貌似这和中国的现实情况相比简直是小巫见大巫而已）
       手持房产抵押金融资产（Mortgage Backed Securities）“两房”和其他金融机构也存在过度的借贷。“两房”的借贷是其资本的60倍。在会计标准要求“按市场价格记账”（mark to market）的情况下只要投资的价格下降1%-2%，“两房”就资不抵债了。过度的借贷使这些金融机构过度依靠短期信用市场（short-term credit market），一旦信用市场流动性放缓，甚至枯竭，这些金融机构很快就“揭不开锅了”。有钱的人飞速买入流动性最强，被认为“最安全”的美国政府国债。这是为什么美国政府国债在有一个时间段价格高到利率为负值。
       另外，房产抵押金融资产和其他金融衍生产品通过层层分解，打包销售，在散风险的同时也造成了“不透明”。人们很难了解他们买的产品到底是什么，如何评估它们的风险。 
       他的危机解决的“三步曲”分为：
       1）在几周之内，增加市场流动性，稳定资本市场。
       2）在几个月之内，通过财政部方案，制造拍卖市场，发现真实价格。
       3）在几年之内，重整金融系统，适当改变法律法规，提高监管质量和效率。
       “我仍然相信，我们的政治制度从长期来看能够解决这次危机。”他说。
       不符“安全标准”的金融创新
       卡普莱（Robert Steven Kaplan）是哈佛商学院管理实践教授，曾经担任高盛的副主席和哈佛管理公司（Harvard Management Company）的临时主席和执行官（2007年11月到2008年7月）。卡普莱认为，这次金融危机只是一个更严重问题的表象。
       这个更严重的问题，指的是在过去的十几年中，美国的经济增长主要增加了富人的收入，而中产阶级相对被挤压削弱。在医疗价格持续上涨的今天，一个年收入六万美元的三四口人的家庭，如果雇主不提供医疗保险，他们就买不起一年一万二美元到一万三美元的家庭保险。这就是为什么美国有4700万的人没有医疗保险。（好像……我就不说了，你懂得）在银行贷款条件松懈，中产阶级的经济实力被严重挤压，无法偿付贷款的条件下，就爆发了这次危机。 
       他认为，财政部的7000亿美元的救市方案是必要的，但是是远远不够的。它只能解决表面问题，不能解决实质问题。只有增强中阶级的经济实力才是解决这场危机的治本之路。
       哈佛法学院教授伊利莎白·沃伦（Elizabeth Warren）是一位破产法专家，她详细描述了酝酿这场危机的金融程序，说明财政部的救市方案是救了金融链末端的富人，而不是金融链前端的真正应该救助的面临丧失房屋，无家可归的穷人。 
       以前人们的生活方式是：在工作年龄，偿还房贷；到退休时，房子贷款也还完了，就靠社会养老保险度日（social security）。场危机打破了这种传统的生活方式。
       怎么打破的呢？答案就是撤销监管的情况下（de-regulation）的金融创新。例如，“2-28可调利率分期付款”（2/28adjustableratemortgage）的发明：贷款人在前两年为30年的贷款付很低的利率和月供，利率突然在第三年提高，月供突然大涨，很多人都吃不消，于是被迫放弃房屋破产。随着时间的推移，更多的“2-28利率”会转成高利率和高月供，更多的家庭会放弃房屋，房产市场会更加低迷。
       “这种金融创新就像是不安全食品，不安全产品在市场上销售一样危害大众。我们有安全食品法规，安全产品法规和安检局，也应该有安全金融产品法规和相应的执行这些法规的政府部门。”沃伦教授说。 
       太多的人赌错了 
       格里高利·曼昆（Gregory Mankiw）现任贝伦经济学讲座教授（Robert M. Beren Professor of Economics），2003年至2005年期间，曼昆曾任布什政府经济顾问委员会主席。曼昆没有提出任何主张，但解释 了很多现象。
       他说，最根本的问题是人们认为房产价格不可能跌，只可能涨，更不可能下跌20%。一般来说，市场总是有输有赢，谁在市场上赌输了，损失了钱，也就结束了，对市场全局不会有影响。但现在的问题是，太多的人在同一件事情上赌了同一个方向，而且全赌错了。这就是为什么许多金融公司同时濒临倒闭。
       “伯南克在成为美联储主席之前有一篇著名论文，解释为什么银行的失败是导致上世纪30年代经济大萧条的一个主要原因，所以他很清楚银行业全面坍塌的后果。”曼昆说。 
       曼昆说，布什政府的论调是，现在市场上的悲观情绪太多，多到不理智的程度（irrationally pessimistic），与上世纪90年代“不理智的乐观”（irrational exuberance）截然相反。所以财政部想以低价买入一些金融资产，等市场回归正常以后，再以高价出售，还有可能给政府赚钱。华尔街的人很喜欢这个方案，但学术界的经济学家一般来说却持怀疑态度。他们有几方面的担心：他们一方面担心财政部为那些坏账付了过高的价格，这只是对那些华尔街的富人有好处，即使是通过拍卖，过程也会非常复杂，耗费时间很长。另一方面，他们担心银行没有得到足够的注资。“我在华尔街的一个学生告诉我，其实有很多私有资金愿意给这些面临破产的金融机构注资，但是这些机构的高层主管们不愿意接受出钱人的条件，宁愿等待政府救市，市场回归。从这个角度来说，政府应该买这些公司的股票，而不是坏账。”还有一种说法是政应该强迫这些公司接受注资，但没有人清楚应该通过什么手段如何强迫这些公司。 
       接着，曼昆解释两位总统候选人在这个问题的主张和各自的问题。“奥巴马认为，市场太疯狂，应该加强政府的作用。而麦凯恩认为华尔街的危机是由贪婪腐败所致，倡议解雇美国证监会（SEC）主席克利斯托弗·考克斯（Christopher Cox）。
       然后，曼昆引用了一篇文章。这篇文章调查了哈佛大学和耶鲁大学的顶尖经济学家，让他们假设自己生活在上世纪30年代，面对当时的经济数据，是否能预测经济大萧条。调查结果是他们都不能预测。然后，文章作者又让他们假设，面对当时的数据，但使用现代的经济理论，计算方法和计算工具，包括最先进的计算机和各种预测模型，结果是他们还是不能预测经济大萧条。
       最后，曼昆说，“即使读了这篇文章，如果你问我会不会预计有经济大萧条呢？我的回答是：不会，我不会预计有经济大萧条。”听众都笑了。
       利润过高的金融产业
       Kenneth Rogoff，是哈佛大学著名的国际经济学教授，2001年至2003年，曾担任过国际货币基金组织（IMF）首席经济学家和调研部主任。他对财政部的救市方案持反对态度，言谈里透露着讽刺和不满。
       “7000亿美元纳税人的钱是‘在匆忙中浪费，（事后会）在闲暇中后悔’。财政部说他们要通过拍卖找到那些坏账的最低价格，但谁知道那些坏账（在经历了金融创新，无数次转手）到底值多少钱？没有人知道里面到底包含了什么。财政部会雇一些没有工作的银行家，让他们来估价，其实就是给他们制造就业机会，纳税人的钱断断续续的流入银行业人士的腰包。”他说。 他一直认为金融产业的利润太大了，大到不可持续的地步。“哈佛（本科）毕业生的一半都会去金融产业，这不正常。几年前我就说金融产业一定会大大缩小，至少要关掉一个投资银行。但没想到现在连一个投资银行都没有了。很多学生要到其他行业去找工作。有一个在华尔街工作的学生问我，‘这次危机是不是意味着我得找一份真正的工作了？’” 
       然后，他谈这次危机的国际影响，“我不知道我的同事Richard Cooper今天来了没有。（因为我们在这方面的观点不同），我们两个有时被邀请同时参加‘路演’（以便大家参照对比）。美国庞大的经常项目赤字已经持续了大约15年，我们依靠在流动性很强的资本市场借贷外国资金来弥补这些赤字。（其中很大一部分是中国的纳税人在买单）现在我们的资本市场出现了危机，流动性微乎其微，我们需要借更多的钱来充斥市场，增加流动性。谁还愿意借给我们钱呢？至少不会愿意按以前的利率借给我们。” 最后，他强调“那些在市场赌错了的银行主管们，那些投资者，必须要认输；必须要让他们损失投资，否则市场规则就被打破了。有人说，银行业是美国经济的龙头行业，不能不救。但是高科技行业也是美国的龙头行业，经历了高科技泡沫以后，政府没有救，现在不是也一如既往吗？法律一定要严格制定，严格执行。我们不需要更多的监管，而需要更有效更严格的监管。” （我想说的是，如果类似的事情发生在中国，中国政府会义无反顾的拯救我们的金融体制吧。那么最有效的手段之一恐怕就是多印钞票，然后就是可以预见的通货膨胀，物价上涨，广大老百姓来分担。）
       为金融创新辩护
       罗伯特·默顿（Robert Merton）是哈佛商学院金融经济学教授，1997年诺贝尔经济学奖得主，1998年长期资本管理公司（Long-term Capital Management）倒闭时，他是其中主要的金融工程师之一。
       默顿为金融创新辩护说，金融创新会继续，关键是要有“适合的”，“智慧的”法律和监管环境。“这次金融危机会在很大程度地改变金融行业和金融机构的组织形势，但是应有的金融职能不会改变。投资银行的名称会改变，但投资银行的作用仍然需要，仍然有实际意义。”他说。 
       “很多人用这次金融危机把矛头指向金融创新，但这不是金融创新的错，而是新的金融产品和金融监管不接轨造成的。例如，从波士顿到纽约的火车能开到每小时200英里，但是铁轨不能支持这样快的速度。我们应该做的是提高铁轨的功能，让它尽快适应发动机的高新技术。”默顿说。
       他强调，“现在的问题是大多数监管市场的政府官员，大多数公司董事会的成员都不懂得复杂的金融产品和金融工具，他们怎么能够监管好呢？所以那些真正受过金融训练的懂得金融的人应该接管这些重要的位置，更加‘智慧地’‘科学地’制定监管条例，执行监管。不是要更多的监管，而是更有效的监管。” 
       默顿还谈到了这次金融危机带来的损失。“有人说，我没有在房产市场下跌时卖房子，所以我没有亏损。但是你的房子的价值已经跌了，你能用房子作抵押贷到的现金已经大大减少，能用房子换到的现金也大大减少，这些都是真实损失。”他说。
       最后我来说个题外话，不知道是不是我们都有这样的迷信，每届领导人任内多少都得发生点什么事，不管是天灾还是人祸，该来的终究还是会来。 如果命中注定：假设未来是出喜剧，我们只需等待它的到来；如果未来是出悲剧，我们追寻幸福的脚步一切都是徒劳。